Nonostante continui l’atteggiamento prudenziale delle banche rispetto all’erogazione dei mutui, dall’estate 2009 si è registrato un aumento della domanda abitativa. È quanto emerge dall’indagine effettuata dal Gruppo Tecnocasa sull’andamento del settore nella seconda parte dell’anno scorso. E le previsioni sul medio termine confermano la tenuta di questo scenario finalmente favorevole
A cura di Roberto Carcano
Secondo le ultime rilevazioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa, nel secondo semestre del 2009 il mercato immobiliare italiano ha registrato un’ulteriore contrazione delle quotazioni. Ma, soprattutto in termini di volontà di acquisto, questo semestre è stato tra i migliori a partire dal 2007. Gli operatori interpellati per l’indagine hanno infatti registrato nei clienti sia la diminuzione delle perplessità relative alla crisi economica che avevano rallentato le decisioni d’acquisto sia una crescente fiducia.
Quel che è certo è che dall’estate 2009 a oggi si è verificato un aumento della domanda abitativa. La ripresa della fiducia nell’acquisto è stata indotta anche dal ribasso dei prezzi avvenuto negli anni scorsi. Ed è sempre più diffusa tra i venditori la consapevolezza che il prezzo dell’immobile debba riflettere le sue reali caratteristiche qualitative, pena l’aumento dei tempi di vendita. È ancora in crescita, inoltre, la domanda di immobili a uso investimento che nei prossimi mesi potrebbe risentire positivamente del rientro dei capitali con lo scudo fiscale.
Intanto continua l’atteggiamento selettivo e prudenziale degli istituti di credito rispetto all’erogazione dei mutui sia dal punto di vista dell’importo sia da quello della solvibilità della clientela, con un allungamento delle tempistiche di erogazione e del perfezionamento delle compravendite. Anche nella seconda parte del 2009 si sono registrate soprattutto compravendite in cui il potenziale acquirente aveva già una parte del capitale a disposizione e ha stipulato il mutuo solo a integrazione del valore. E si sono confermate le difficoltà di coloro che invece hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento.
L’analisi dei prezzi evidenzia, sempre nel secondo semestre del 2009, una diminuzione dell’1,5% nelle grandi città, a seguire i capoluoghi di provincia con -2,2% e l’hinterland delle grandi città con -2,3%. Le metropoli dunque hanno realizzato il risultato migliore e per ognuna di esse, con la sola eccezione di Bologna, la diminuzione dei prezzi è stata inferiore rispetto alla prima parte dell’anno. A Milano e Roma la diminuzione più contenuta rispettivamente con -0,4% e -0,8%.
A fare la differenza è stata comunque la qualità abitativa, soprattutto per coloro che hanno realizzato acquisti migliorativi. Infatti hanno sofferto di più le zone ad alta concentrazione di immobili di bassa qualità che interessano principalmente un target con bassa capacità di spesa. Ancora una volta gli immobili di prestigio o con caratteristiche qualitative superiori sono stati premiati dal mercato. Si sono così registrati leggeri ritocchi di prezzo verso l’alto non solo nelle zone centrali ma talvolta anche in quartieri semicentrali e periferici. Le tipologie usate e in buone condizioni sono state quelle più apprezzate. L’offerta nelle grandi città vede una maggiore concentrazione sul trilocale (33%), a seguire i bilocali. Aumenta invece la concentrazione su tutti gli altri tagli presenti sul mercato.
Sul versante delle locazioni si segnala una contrazione dei canoni a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali. Identica la percentuale di variazione nelle grandi città. La domanda è comunque in aumento, alimentata da chi non può accedere al mercato del credito, ma non crea ancora tensione sui valori essendo compensata da adeguata offerta. I rendimenti lordi sui bilocali sono stabili al 3,8%.
Per i prossimi mesi, l’Ufficio studi di Tecnocasa non prevede cambiamenti sostanziali a questo scenario. Le compravendite potrebbero stabilizzarsi intorno alle 600mila unità. Sul versante dei prezzi, invece, nel corso del 2010 l’oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe chiudersi in un intervallo compreso tra -3% e -1%. Molto di quello che accadrà dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà l’Italia, soprattutto sul versante dell’occupazione. Infatti in un generalizzato clima di ripresa di fiducia nel mattone, gli unici dubbi dei potenziali acquirenti sono proprio legati all’andamento del mercato del lavoro.
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