Il mercato immobiliare nel III trimestre 2009

Il III trimestre del 2009 è contraddistinto da due aspetti: a) da un andamento del numero di compravendite di immobili che riduce ancora la ripidità della caduta; infatti il tasso tendenziale annuo passa dal -18,6% del I trimestre al -12,3% del II trimestre ed infine al -11,3% del III trimestre 2009; b) da andamenti che, nel contempo, mostrano una particolare volatilità per segmento funzionale e territoriale;infatti, il settore del “Terziario”, che aveva segnato un contenuto -5,4% nel II trimestre 2009 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, crolla a – 18,9% nel III trimestre; oppure Milano città che aveva registrato un incremento del numero di abitazioni acquistate nel II trimestre 2009 rispetto, anche in questo caso, al II trimestre 2008 pari a +3,9%, segna adesso, nel III trimestre una drastica caduta pari a -14,1%; Roma città, al contrario, passa negli stessi periodi da un tasso tendenziale annuo del -9% al +1,6%.
Il III trimestre del 2009 con 290.221 NTN complessivi continua quindi, da un lato, a mostrare un andamento negativo con un calo delle compravendite più contenuto rispetto al trimestre precedente. Dall’altro lato si accentua una volatilità che riflette, probabilmente, una oggettiva incertezza del mercato dovuta anche all’attuale situazione economica in bilico tra segnali di ripresa e perdurare di condizioni di crisi e di sofferenza soprattutto sul fronte dell’occupazione. L’andamento negativo del III trimestre riguarda tutte le tipologie immobiliari ed in maniera particolarmente accentuata i settori terziario, commerciale e produttivo.
Il settore residenziale con 132.761 NTN mostra un calo del 11% in linea con l’andamento complessivo, mentre i settori del terziario (3.055 NTN), del commerciale (7.659 NTN) e del produttivo (2.670 NTN) risultano in calo maggiore, tra il 17% ed il 19%. In particolare, il terziario, come si è già detto, dopo aver registrato nel II trimestre il tasso di decremento più contenuto (era del -5,4%), è quello maggiormente in crisi, con un tasso tendenziale del -18,9%. Gli immobili classificati alla voce “Pertinenze (101.685 NTN) tra cui sono conteggiati i magazzini ed i box-posti auto, si riducono del 11,3% in linea con il residenziale cui sono in gran parte collegate. Le rimanenti tipologie immobiliari conteggiate in ‘Altro’ (42.390 NTN) si riducono mediamente del 9,9%. Considerando l’andamento complessivo dei primi tre trimestri 2009, la contrazione media, relativamente all’analogo periodo 2008, risulta del 14,1%, con il dato più negativo per il settore produttivo, con un tasso del -23,9%.
L’andamento dell’indice trimestrale del NTN mostra, oltre alla forte stagionalità, un trend nettamente in calo nel 2008 ed un I trimestre 2009 che accentua l’andamento negativo, leggermente mitigato nel II e nel III trimestre 2009, portando le compravendite di questo periodo ad un contrazione del 23% circa rispetto al volume di compravendite registrato nel III trimestre 2007.

Il settore residenziale: le compravendite per aree geografiche
Analizzando con maggior dettaglio il settore residenziale per macro-aree geografiche e per capoluoghi e non capoluoghi, si nota che nel III trimestre 2009 il calo di compravendite del settore è decisamente maggiore nel Nord (-14,7%), più contenuto nel Centro (-8,2%) e, soprattutto, nel Sud (-6,6%), mentre nel trimestre precedente il calo maggiore si era manifestato nelle regioni del Centro. Si assiste quindi ad una lieve recrudescenza della riduzione delle compravendite al Nord e al Sud ed un deciso miglioramento al Centro.
Nelle ultime note trimestrali, si era evidenziato, inoltre, che la contrazione del mercato residenziale risultava più marcata nei comuni non capoluogo, dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori. Tale tendenza risulta confermata anche nel III trimestre 2009, ma il divario tra i due andamenti risulta attenuato. Infatti, mentre il mercato delle città diminuisce mediamente del 9,9% (peggiorando leggermente il calo del 8,9% relativo al II trimestre 09), con un massimo per le città del Nord del -13,1%, nei comuni minori la contrazione del mercato si attesta sul -11,5% mediamente (era del -14,6% circa nel trimestre precedente), con punte maggiori sempre nel Nord (-15,3% circa). Tale dinamica, pertanto, continua ad evidenziare un recupero della quota di mercato dei capoluoghi (in particolare per quelli del Centro-Nord) sul totale provinciale.
Considerando nel loro insieme i tre trimestri 2009 e confrontandoli con il corrispondente periodo del 2008, si nota un calo medio del 14,2% del settore residenziale: gli andamenti peggiori si registrano nelle regioni del Nord, -16%, mentre la contrazione è più contenuta nel Sud, -11,7% ed intermedia per le regioni del Centro, -13,4%. I dati relativi al tasso tendenziale annuo per trimestre del settore residenziale per capoluoghi e non capoluoghi a partire dal I trimestre 2008 danno una chiara indicazione sull’andamento fortemente negativo del mercato nel 2008 e 2009 (soprattutto nel IV trimestre 2008 e nel I trimestre 2009) e segnalano il rallentamento del calo di compravendite nel II e nel III trimestre 2009 in particolare per il Centro-Sud. Il tasso medio del periodo in esame, conferma che l’andamento del settore residenziale è maggiormente penalizzato nelle regioni del Nord, -16,3%, mentre si riduce leggermente per le regioni del Centro, -15%, e risulta meno negativo per il Sud , -11,6%.
L’andamento degli indici del NTN conferma il forte calo registratosi nel biennio esaminato con una contrazione del volume di compravendite mediamente del 23,6% circa per i capoluoghi e del 25,5% circa per i comuni minori rispetto al III trimestre 2007.

Il settore residenziale: le compravendite nelle metropoli
Nel mercato residenziale delle principali città e delle rispettive province si accentua la differenza di decremento delle compravendite tra città (-6,6%) ed i comuni minori (-12,9%), come già evidenziato nella nota trimestrale del II trimestre 2009. Anche in questo caso, si nota un leggero peggioramento del tasso tendenziale delle città (era pari a -5,7% nel trimestre precedente) ed un lieve miglioramento del tasso dei comuni delle province (pari a -13,9 nel II trimestre 2009).
Se nel II trimestre 2009 si erano notati andamenti positivi per due città: Milano, +3,9% e, soprattutto, Bologna, + 9,8% (rispetto al II trimestre 2008), nel III trimestre 2009, invece, l’andamento di queste due città torna negativo: in particolare per Milano, -14,1%, mentre per Bologna il tasso si ferma a -4,2%. In quest’ultimo trimestre risaltano, viceversa, gli andamenti positivi di Roma, +1,6%, e di Genova, +2%. Tra le altre città, Firenze è quella con la contrazione maggiore, -27%, Torino continua ad evidenziare un calo sostenuto, -13,5%, analogo a quello dei trimestri precedenti, mentre Napoli e Palermo segnano un calo minore, intorno al 3-4%.
Per quanto riguarda le rispettive province, quella maggiormente penalizzata risulta quella di Milano, -21,5%, mentre è quella di Roma che segna il calo minore, -3%. Forti diminuzioni si hanno anche nei comuni delle province di Firenze (-15,9%) e di Bologna (-15,2%), nonché in quella di Torino che perde il 10,5%. Contrazioni inferiori si registrano per le province di Genova (-6,9%), Napoli (-4,7%) e Palermo (-4,8%). Nel periodo in esame, il mercato delle abitazioni ha, complessivamente, un andamento meno negativo nelle città rispetto alle relative province, con l’ unica eccezione di Torino. Rispetto al III trimestre 2007 il calo medio è pari a -22%, con punte particolarmente negative per le città di Torino, -22,9%, e di Milano, – 24,9% e per i comuni delle province di Bologna, -38% e di Milano, -33,2%.

Settori non residenziali: andamenti nazionali
Per i settori non residenziali, la crisi del mercato immobiliare mostra una intensità maggiore. Le compravendite sono calate intorno al 30% rispetto al I trimestre 2007. Se nel secondo trimestre 2009 gli andamenti sono meno negativi, come già notato per il settore residenziale, nel terzo trimestre 2009 gli andamenti tornano a mostrare decrementi decisi (contrariamente a quanto rilevato per il residenziale): il settore maggiormente penalizzato è il terziario, che, invece, era stato quello meno negativo nel trimestre precedente. Per tutti i settori si nota che, nel periodo esaminato, il trimestre con maggior volume di compravendite è stato il IV del 2007.
Se si considera, inoltre, l’andamento dei settori non residenziali nei primi tre trimestri 2009 nel loro insieme, si nota un calo medio pari a -14,6% per il terziario (simile a quello del settore residenziale), mentre il settore commerciale diminuisce del 18,7% (leggermente superiore nel Nord, -21,7% ed inferiore nel Sud,-12% circa) ed, infine il settore produttivo risulta in calo del 24% circa, rispetto all’analogo periodo del 2008.

Il settore terziario: andamenti nazionali e territoriali
Il settore terziario, ovvero gli uffici più gli istituti di credito, risulta mediamente in calo già a partire dal 2006, con un decremento che, come per tutti i settori, si è ampliato nel corso del 2008 e nel I trimestre 2009. Se nel II trimestre 2009 il calo di compravendite (mediamente pari al -5,4% rispetto al II trimestre 08) si era ridotto rispetto al decisi decrementi dei trimestri precedenti, nel III trimestre si ritorna a tassi fortemente negativi nel Centro (-21,7%) e, soprattutto, nel Nord (-25,9%). Nel Sud si assiste, in completa controtendenza, ad una ripresa del NTN, pari al +8,6%, confermando l’andamento positivo già riscontrato nel II trimestre 2009. L’indice trimestrale dal I trimestre 2007 mostra andamenti simili per le macro aree fino al I trimestre 2009, mentre il II ed il III trimestre 2009 evidenziano una differenziazione del trend, con il Sud in ripresa ed il Centro – Nord in forte perdita.
Per le principali province si notano andamenti molto diversi: il mercato del settore terziario subisce i decrementi maggiori nella provincia di Milano, -35% circa, ed in quella di Firenze, -31%, mentre, d’altra parte, si notano incrementi di compravendite nelle province di Genova (+29%), di Bologna (+18% circa) e di Torino (+3,2%). Contrazione più contenute del settore per le province di Roma, Napoli e Palermo. E’ opportuno segnalare che trattandosi di numeri non molto elevati una piccola differenza in termini assoluti, comporta una variazione relativa consistente. Se si considerano i tre trimestri 2009 nel loro insieme si nota un calo medio intorno al 19,5% con punte più negative (superiori al -20%) per le province di Napoli, Firenze, Milano, Torino e Genova, mentre il mercato degli uffici diminuisce meno nella provincia di Bologna, -2,7%.

Il settore commerciale: andamenti nazionali e territoriali
Il settore commerciale conferma il trend negativo già evidenziato a partire dal 2006, con un netto peggioramento nel corso del 2008 che continua anche nel 2009. Anche per questo settore il secondo trimestre 2009 aveva segnato un leggero contenimento del decremento che, invece, torna a peggiorare nel III trimestre 2009, con un tasso medio del -17,7%. Come per gli altri settori, inoltre, la situazione contingente risulta peggiore nel Nord, -25,3%, e meno pesante nel Sud, -7,4%. Nel Centro il tasso tendenziale risulta intermedio e pari a -12,8%.
Per questo settore il calo del III trimestre 2009 rispetto all’analogo periodo del 2007 si aggira intorno al 28%, come si evince dall’andamento dell’indice. Le principali province risultano tutte in calo più o meno importante nel III trimestre 2009, come già rilevato nel trimestre precedente. Sensibilmente in calo risultano le province di Bologna (-37%) e di Milano (-30% circa). Le province di Genova e di Bologna si attestano su una contrazione del 15% circa, mentre vanno meno peggio le province di Torino (-12,7%) e di Milano (-11,2%). Considerando i tre trimestri 2009 complessivamente, il calo medio risulta pari a -19% circa, con punte più negative per le province di Genova, Bologna e Firenze (-28% circa) ed inferiori per Napoli (-2,3%).

Il settore produttivo: andamenti nazionali e territoriali
Il settore produttivo, che nel quinquennio 2004-08 aveva mostrato una miglior tenuta di mercato, e che aveva concluso il 2008 con il decremento inferiore, nel 2009 è, invece, quello che subisce la maggior contrazione del volume di compravendite, evidenziando la maggior ‘sofferenza’ di questo settore. Come già osservato nella nota trimestrale precedente, ciò è da porre in stretta relazione con la crisi che ha investito il settore industriale, che si è riversata anche sul relativo mercato immobiliare.
Il tasso tendenziale del III trimestre 2009, pari a -17,1%, permane elevato anche se leggermente migliore del tasso registrato nel trimestre precedente, -20,3%. Inoltre, come per gli altri settori, è sempre nel Nord (dove si concentrano il 67% delle compravendite) che si registra il tasso tendenziale peggiore, pari a -22,4%, mentre sia nelle regioni del Centro (-5,2%) sia per quelle del Sud (-2,2%) il calo risulta decisamente più contenuto.
L’andamento dell’indice trimestrale segnala la miglior tenuta del settore produttivo nel 2008 (relativamente agli altri settori) ed il peggioramento degli ultimi trimestri che porta questo settore ad un calo medio intorno al 20% rispetto al III trimestre 2007, con il massimo decremento per il Nord, -24%.
Tra le principali province, è quella di Milano che continua a detenere il primato di compravendite, anche se in netto calo già dal 2007, e con un mercato in piena caduta nel 2009: -36,3% nel III trimestre 2009 che segue al -20,2% del II trimestre ed al -32,2% del I trimestre. Sorprende, invece, il dato decisamente positivo di tre province: Roma (+93%), Firenze (+152%) e Bologna (+43%). Trattandosi di poche NTN è bene tener presente che piccole variazioni in termini assoluti portano ad ampie variazioni percentuali.
Considerando i primi tre trimestri 2009 nel loro insieme, si nota che il calo medio delle principali province si attesta sul -24,5% rispetto all’analogo periodo 2008, con forti decrementi (superiori al – 25%) per le province di Milano, Torino, Palermo e Napoli e più contenuti per le province di Genova, Firenze e Bologna. L’unica provincia in controtendenza è quella di Roma, con un piccolo incremento pari a + 0,8%.

Fonte: Agenzia del Territorio