Fonte: Osservatorio Tirelli & Partners – Nomisma

Secondo le ultime rilevazioni dell’Osservatorio permanente sulla gestione del risparmio delle famiglie europee, denominato Orfeo, la ricchezza delle famiglie italiane, fortemente legata alle attività reali e in particolare al patrimonio immobiliare, è tornata a crescere nel 2009, raggiungendo il massimo storico di 9.480 miliardi di euro, dopo il declino registrato nel 2008 (e una crescita media annua 2003-2009 del 4,5%).
I dati dell’Osservatorio, predisposto da PricewaterhouseCoopers e dall’Università di Parma, indicano anche che il peso delle attività finanziarie nel portafoglio delle famiglie italiane è invece calato del 5%, passando dal 42% del 2003 al 37% del 2009 e attestandosi a 3.480 miliardi di euro.
Questa ricchezza è stata suddivisa per il 27% in prodotti di risparmio gestito e per il 73% in risparmio amministrato e circolante. L’Italia presenta un livello di ricchezza finanziaria, in proporzione al valore delle attività produttive, relativamente elevato e pari a circa tre volte il Pil, superiore in Europa a grandi economie quali Francia, Germania e Spagna.
Nel 2009, il settore del risparmio gestito, secondo quanto emerge dai dati di Orfeo, rappresenta un valore del patrimonio promosso pari a 1.466 miliardi di euro, per il 35% riconducibile alla clientela istituzionale e per il 65% a quella private e retail.
L’evoluzione storica del settore evidenzia dopo un biennio di significativa riduzione del patrimonio gestito un’inversione di tendenza nel corso del 2009 con un incremento del 16%. Si prevede per il 2011 il ritorno a i livelli di picco del 2006.
Tra il 2005 e il 2011 si evidenzia un calo delle gestioni collettive e individuali, che subiscono una sensibile riduzione del valore complessivo, dal 61% al 49%, e un incremento della componente assicurativa, passata dal 39% al 51%. L’analisi conferma inoltre il modello “banco-centrico” della realtà italiana del risparmio gestito. Il canale bancario, anche se in marginale calo, prevale nella distribuzione dei prodotti di questo comparto (nel 2008 quasi il 70% delle masse promosse è stato intermediato attraverso sportelli bancari).

L’Anama ha preso una dura posizione dopo le recenti notizie su una recrudescenza dell’uso del “nero” nella locazione di abitazioni. L’associazione degli agenti immobiliari della Confesercenti ha inteso così da un lato difendere l’operato dei propri iscritti e dall’altro dare una mano alle forze dell’ordine nel debellare il fenomeno. “C’è una possibilità concreta – afferma il presidente nazionale Paolo Bellini – di evitare il “nero” nelle locazione. Ed è vincolare la fruizione delle utenze alla presentazione della copia conforme del contratto di locazione registrato oltre alla denuncia “antiterrorismo” che il proprietario è obbligato a presentare in questura entro le successive 48 ore dalla stipula del contratto o dalla consegna delle chiavi”. Questa la proposta dellAnama, che da sempre si batte per contribuire a far emergere tutta quella parte di contrattazione sommersa il più delle volte prerogativa di operatori abusivi o improvvisati.
Gli associati Anama sono contrari al “nero” in ogni campo: sia nelle locazioni sia nella compravendita immobiliare. Ciò è dovuto al fatto che ad Anama aderiscono le aziende che investono in pubblicità, attrezzature, forza lavoro e quindi hanno, di fatto, necessità di operare alla luce del sole per far quadrare i bilanci oltre all’equilibrio tra le entrate e le uscite. Infatti ,solo coloro che non spendono o che operano a livello familiare sono spinti a lavorare in nero, visto che pochissime sono le spese messe in campo e quindi non hanno bisogno di dimostrare entrate.
Le imprese Anama sono da sempre anche favorevoli a far scaricare le fatture di provvigione da parte della clientela, così come avviene per i dentisti, al fine di spingere il cliente stesso a richiedere la fattura che potrà poi scaricarla nella  dichiarazione dei redditi. Solo con un’effettiva lotta all’abusivismo nell’intermediazione immobiliare si potrà contribuire a debellare il nefasto uso dei contratti in nero e dello sfruttamento della clientela più debole.

Fonte “Anama”

A cura di Roberto Carcano

Secondo le ultime rilevazioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa, nel secondo semestre del 2009 il mercato immobiliare italiano ha registrato un’ulteriore contrazione delle quotazioni. Ma, soprattutto in termini di volontà di acquisto, questo semestre è stato tra i migliori a partire dal 2007. Gli operatori interpellati per l’indagine hanno infatti registrato nei clienti sia la diminuzione delle perplessità relative alla crisi economica che avevano rallentato le decisioni d’acquisto sia una crescente fiducia.
Quel che è certo è che dall’estate 2009 a oggi si è verificato un aumento della domanda abitativa. La ripresa della fiducia nell’acquisto è stata indotta anche dal ribasso dei prezzi avvenuto negli anni scorsi. Ed è sempre più diffusa tra i venditori la consapevolezza che il prezzo dell’immobile debba riflettere le sue reali caratteristiche qualitative, pena l’aumento dei tempi di vendita. È ancora in crescita, inoltre, la domanda di immobili a uso investimento che nei prossimi mesi  potrebbe risentire positivamente del rientro dei capitali con lo scudo fiscale.
Intanto continua l’atteggiamento selettivo e prudenziale degli istituti di credito rispetto all’erogazione dei mutui sia dal punto di vista dell’importo sia da quello della solvibilità della clientela, con un allungamento delle tempistiche di erogazione e del perfezionamento delle compravendite. Anche nella seconda parte del 2009 si sono registrate soprattutto compravendite in cui il potenziale acquirente aveva già una parte del capitale a disposizione e  ha stipulato il  mutuo solo a integrazione del valore. E si sono confermate le difficoltà di coloro che invece hanno dovuto ricorrere al finanziamento con elevate percentuali di intervento.
L’analisi dei prezzi evidenzia, sempre nel secondo semestre del 2009, una diminuzione dell’1,5% nelle grandi città, a seguire i capoluoghi di provincia con -2,2% e l’hinterland delle grandi città con -2,3%. Le metropoli dunque hanno realizzato il risultato migliore e per ognuna di esse, con la sola eccezione di Bologna,  la diminuzione dei prezzi è stata inferiore rispetto alla prima parte dell’anno. A Milano e Roma la diminuzione più contenuta rispettivamente con -0,4% e -0,8%.
A fare la differenza è stata comunque la qualità abitativa, soprattutto per coloro che hanno realizzato acquisti migliorativi. Infatti hanno sofferto di più le zone ad alta concentrazione di immobili di bassa qualità che interessano principalmente un target con bassa capacità di spesa. Ancora una volta  gli immobili di prestigio o con caratteristiche qualitative superiori sono stati premiati dal mercato. Si sono così registrati leggeri ritocchi di prezzo verso l’alto non solo nelle zone centrali ma talvolta anche in quartieri semicentrali e periferici. Le tipologie usate e in buone condizioni sono state quelle più apprezzate. L’offerta nelle grandi città vede una maggiore concentrazione sul trilocale (33%), a seguire i bilocali. Aumenta invece la concentrazione su tutti gli altri tagli presenti sul mercato.
Sul versante delle locazioni si segnala una contrazione dei canoni a livello nazionale dello 0,4% per i bilocali e dello 0,3% per i trilocali. Identica la percentuale di variazione nelle grandi città. La domanda è comunque in aumento, alimentata da chi non può accedere al mercato del credito, ma non crea ancora tensione sui valori essendo compensata da adeguata offerta. I rendimenti lordi sui bilocali sono stabili al 3,8%.
Per i prossimi mesi, l’Ufficio studi di Tecnocasa non prevede cambiamenti sostanziali a questo scenario. Le compravendite potrebbero stabilizzarsi intorno alle 600mila unità. Sul versante dei prezzi, invece, nel corso del 2010 l’oscillazione sarà più contenuta rispetto al 2009 e potrebbe chiudersi in un intervallo compreso tra -3% e -1%. Molto di quello che accadrà dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà l’Italia, soprattutto sul versante dell’occupazione. Infatti in un generalizzato clima di ripresa di fiducia nel mattone, gli unici dubbi dei potenziali acquirenti  sono proprio legati all’andamento del mercato del lavoro.

a cura di Raffaele Racioppi esperto MLS che opera nel settore da oltre 10 anni

Gli incontri che sto effettuando con gli agenti immobiliari in questo periodo stanno producendo interessanti aree di lavoro per la diffusione del concetto di collaborazione. Un dato emerso con forza riguarda la necessità da parte degli operatori del settore di studiare e diffondere modalità e deontologia del rapporto tra colleghi. Da questa necessità, sta nascendo l’idea di creare un percorso formativo aperto a tutti gli operatori immobiliari.
Una formazione che nasca da una collaborazione tra gli agenti immobiliari e i rappresentanti delle associazioni di categoria, che valuteranno i campi su cui intervenire.
Dialogare con le associazioni, in un momento in cui le stesse stanno operando analisi sui cambiamenti o sulle varie proposte nazionali o europee (vedi il cambio di ottica da mediazione a mandato, la proposta di abolizione del ruolo, o l’analisi della direttiva europea Bolkestein ecc.) diventa fondamentale.
L’incontro tra le necessità operative degli agenti immobiliari e la visione deontologica/legislativa delle associazioni potrà generare un percorso formativo estremamente utile e necessario per arrivare a definire i nuovi standard professionali.
Su questi presupposti, mi sono attivato per sondare le varie disponibilità. Devo dire che le risposte ottenute dalle diverse parti che sono in gioco sono state entusiasmanti oltre le aspettative. Un segnale a conferma della reale necessità.
Altri segnali interessantissimi mi sono poi pervenuti, in particolare, da una seduta tenuta a Milano con il Presidente di MedioFimaa, Mauro Danielli, con il quale abbiamo dialogato a lungo sui vari scenari di evoluzione della professione.
Grande riscontro anche quello ottenuto con i professionisti immobiliari ai quali ho chiesto l’eventuale collaborazione allo studio delle aree di formazione da affrontare. L’area di maggior interesse degli operatori è stata, sicuramente, quella relativa alla diffusione di una corretta deontologia del rapporto tra colleghi. Sto valutando varie modalità per dare inizio a questo tipo di attività, che sfocerà poi nel progetto formativo. Vorrei creare un progetto che coinvolga più “figure professionali”. Sto studiando la modalità “social” per rimanere in tema di comunicazione allargata.
L’idea sarebbe quella di coinvolgere su un forum Web quante più figure possibile e costruire insieme il progetto.
Comincio subito con il chiedervi cosa ne pensate, pubblicando sul nostro gruppo Facebook “MLS pro” nell’area discussione un argomento che vi interessa particolarmente da approfondire e sul quale vi piacerebbe partecipare attivamente.
Chiaramente questo è un progetto nell’ottica della diffusione della collaborazione tra agenti immobiliari, un progetto che continua nell’ottica della libertà totale di appartenenza, possono accedere e supportare questo studio tutti gli operatori a prescindere dall’eventuale brand o associazione a cui si appartenga.
Mi piacerebbe poter dire che il lavoro che nascerà da questo progetto sarà la dimostrazione di quanta volontà di collaborare c’è in Italia in questo momento.

Il mercato immobiliare si va stabilizzando: salgono le compravendite, si stabilizzano i prezzi e le agenzie segnalano una riduzione degli incarichi rimasti inevasi. È quanto emerge dal “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, condotto nel quarto trimestre 2009 da Banca d’Italia e Tecnoborsa presso un campione rappresentativo di agenti immobiliari sullo stato del mercato residenziale in Italia. I dati sono contenuti nei Supplementi al Bollettino Statistico della Banca d’Italia e sono stati presentati a Roma il 5 marzo 2010.

Prezzi delle abitazioni. È scesa al 45,4% la quota degli agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi nel quarto trimestre del 2009, contro il 61,4% rilevato all’inizio dell’anno. Nello stesso periodo è aumentata la segnalazione di una stabilità dei valori, che supera il 50% dei casi, rispetto a 37,1% registrato per il primo trimestre. Nel complesso, si è ridotto il saldo negativo tra le percentuali di risposte “in aumento” e “in diminuzione”: -43,2% contro -59,9% di inizio anno. Le opinioni al ribasso si confermano prevalenti nelle regioni del Sud e del Nord Est, mentre sono scese intorno al 40% in quelle del Nord Ovest e del Centro.

Numero di compravendite. Il 69% degli operatori ha venduto almeno un immobile. È il valore più alto dall’inizio delle rilevazioni, nel dicembre 2008. Il numero totale di compravendite effettuate mediante intermediazione avrebbe segnato un recupero, soprattutto nelle aree urbane localizzate nel Nord Ovest e al Centro, dove si sono attenuate le tendenze al ribasso delle quotazioni.

Incarichi a vendere. Si è intensificata la riduzione del saldo tra le percentuali di risposte che segnalano l’aumento o la diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere, sceso a 12,7% da 22,6% nella precedente rilevazione. Il flusso di nuovi mandati è risultato stabile per il 46,1% degli operatori, contro il 42,9% della rilevazione precedente; mentre il saldo tra le indicazioni di aumento e di diminuzione si è ridotto a 4,5%, da 13,1%. La divergenza tra i prezzi di offerta e di domanda è la causa prevalente di cessazione dell’incarico a vendere: nel 63,2% dei casi non ci sono proposte di acquisto a causa di richieste del venditore ritenute troppo elevate (65,9% all’inizio del 2009). E aumenta la percentuale di coloro che segnalano un ritiro dell’incarico dovuto ad attese di prezzi più favorevoli.

Trattative e tempi di vendita. Si è ampliato il margine di riduzione del prezzo di vendita, passato al 12,1% dall’11,3 rilevato in ottobre. E si sono allungati i tempi tra il conferimento dell’incarico e la vendita effettiva: 7 mesi rispetto a i 6,7 della precedente rilevazione.

Modalità di finanziamento degli acquisti. La casa si acquista con il  mutuo ipotecario nel 70% dei casi, con un sostanziale riallineamento tra le aree urbane e le altre località. Il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’immobile si è stabilizzato intorno al 71%.

Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie. Tra gli operatori prevale l’idea che il mercato si vada normalizzando: per la prima volta dall’inizio delle rilevazioni diventa positivo il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” (3,3% contro -3,9 punti nel trimestre precedente). Il miglioramento è più accentuato nei centri di maggiori dimensioni. Migliora il saldo, già positivo dal trimestre precedente, tra le attese di aumento e di diminuzione del numero di nuovi incarichi a vendere (a 12,9%, da 10,2).

Le prospettive del mercato nazionale. Il saldo negativo tra le attese di miglioramento e di peggioramento a tre mesi si è ridimensionato a -8,9% (da -16,9% del trimestre precedente). Il quadro di medio termine mostra un più deciso miglioramento: le prospettive per i prossimi due anni sono giudicate positive dal 66,1% delle agenzie, contro il 59,8% dell’inchiesta precedente; e in peggioramento dal 12,2%, contro il 16 per cento.

Indagine Banca d’Italia – Tecnoborsa
Fonte: Tecnoborsa

CONDOMINIO E PRIVACY
Un amministratore domanda se sia legittimo affiggere nell’androne condominiale l’elenco dei condòmini morosi.
La risposta è negativa. Un’iniziativa del genere, infatti, è stata ritenuta dal Garante della protezione dei dati personali lesiva della privacy degli interessati (Provv. 11.5.‘06).

MIGLIORAMENTI E CONSENSO DEL LOCATORE
Si domanda se un conduttore, che abbia eseguito sull’immobile a lui concesso in locazione dei miglioramenti senza il consenso espresso del locatore, abbia diritto all’indennità prevista dall’art. 1592 c.c.
Il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 cod. civ., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni (in tal senso, Cass. sent. n. 2494 del 30.1.’09). Nel caso di specie, pertanto, l’indennità non è dovuta.

INNOVAZIONE VIETATA, IMPUGNAZIONE
Si domanda se una delibera che abbia introdotto un’innovazione vietata possa essere impugnata anche successivamente al termine decadenziale di 30 giorni.
Sì. Secondo la giurisprudenza infatti, trattandosi di delibera nulla, l’impugnativa può essere proposta indipendentemente dal termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. (in tal senso, Cass. sent. 2586 del 15.10.1973).

Milano irrompe nella classifica europea delle 10 migliori città per gli investimenti immobiliari. Nel 2010 ha raggiunto il sesto posto in termini di prospettive per i portafogli immobiliari esistenti ed è risultata al nono per le nuove acquisizioni.
È quanto emerge dall’ultima indagine sul settore “Emerging Trends in Real Estate Europe 2010” pubblicata dall’istituto non-profit ULI (Urban Land Institue) e da PricewaterhouseCoopers. Il rapporto, che raccoglie il parere di oltre 600 operatori del mercato immobiliare, evidenzia che nel 2010 il settore europeo del Real Estate vedrà qualche miglioramento, a fronte di uno scenario di distensione creditizia e di stabilizzazione dei valori immobiliari.
Milano è migliorata nelle prospettive d’investimento, salendo dal 18esimo al sesto posto per valore di asset esistenti. Tuttavia, alcuni intervistati hanno messo in discussione l’effettiva stabilità del mercato italiano, che sembra scontare con ritardo le notizie negative, e criticato la carenza di immobili di primaria qualità in Italia. A Milano e Roma la maggior parte degli edifici adibiti a uffici sono collocati nel centro storico e vengono definiti “obsolet”. A Milano gli investimenti si concentrano nel mercato retail, per quanto riguarda le nuove acquisizioni. Nel 2009 le transazioni sono state in numero limitato ed emergono opinioni discordanti circa la probabile evoluzione nel 2010. A Roma il mercato immobiliare è fortemente influenzato dal ruolo della pubblica amministrazione, in quanto buona parte degli edifici in locazione sono utilizzati da ministeri o altri enti governativi. Roma si colloca meglio nella classifica dei portafogli esistenti (nono posto) rispetto a quella delle nuove acquisizioni (14esimo). Per quanto riguarda le iniziative di sviluppo, la capitale si colloca al quindicesimo posto, con un leggero peggioramento rispetto al 2009.
In altre città le nuove acquisizioni ricevono generalmente un rating superiore rispetto ai portafogli esistenti. Monaco è il miglior mercato dove investire, seguita da Amburgo, Parigi, Londra e Vienna.
Dal rapporto emerge inoltre l’incombente problematica connessa alla necessità di rifinanziamento delle iniziative immobiliari per centinaia di miliardi di euro. I timori del settore derivano dal clima di insicurezza che caratterizza gli scenari futuri, ossia se gli enti finanziatori escuteranno le garanzie sui finanziamenti concessi o concederanno dilazioni anche se a condizioni più onerose. Tale sfida è resa ancor più difficile dall’incertezza in merito alle modalità e alle tempistiche con le quali i governi europei interromperanno le ingenti iniezioni di denaro pubblico. Il rapporto evidenzia come un improvviso ritiro dei pacchetti di stimolo potrebbe arrestare la ripresa e addirittura riportare l’economia in una fase recessiva.

Fonte: AGI

Corrado Sforza Fogliani (presidente Confedilizia)

Il Consiglio dei ministri ha da tempo varato un disegno di legge volto a introdurre misure di semplificazione edilizia. Nel farlo, però, aveva stabilito che il testo dovesse ricevere – prima di approdare in Parlamento per l’esame – il parere della Conferenza Stato-Regioni. Risultato: il provvedimento in questione (si tratta del cosiddetto ddl Brunetta-Calderoli, contenente norme di semplificazione relative a varie materie) non è ancora arrivato alle Camere, essendo rimasto bloccato presso la Conferenza Stato-Regioni.
Così come era accaduto con il Piano casa nazionale, anche queste essenziali disposizioni di snellimento delle procedure edilizie sono dunque andate a impastoiarsi nel meccanismo di quel potentissimo organismo che è ormai diventata la Conferenza Stato-Regioni. Con un ritardo, poi, che in questo caso è ancor più grave in quanto si tratta di un provvedimento per il quale il Governo aveva previsto un iter accelerato, tanto da collegarlo formalmente alla Finanziaria 2010.
Ma cosa prevedono le disposizioni che il Governo ha proposto? Andando a sostituire l’articolo relativo alla “attività edilizia libera” contenuto nel Testo unico dell’edilizia, esse ampliano notevolmente il novero degli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo. A quelli di manutenzione ordinaria (e ad altre due specifiche tipologie previste dalla disciplina vigente), vengono fra l’altro aggiunti: gli interventi di manutenzione straordinaria, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento degli standard urbanistici; le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità, comunque entro un termine non superiore a novanta giorni; le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale; l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori di specifiche zone; l’apposizione di elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. È evidente che, qualora misure di tale portata fossero approvate con celerità, consentirebbero una maggiore appetibilità di molti dei Piani casa varati in sede regionale.